債務活用
借入を活用した相続税対策
適切な借入により相続財産を圧縮し、同時に収益性資産を取得することで、効果的な相続税対策と資産形成を両立する高度な戦略です。
📉
財産圧縮
借入額分の相続財産減少
🏢
収益性向上
賃貸物件による収益創出
📊
評価額差
建物の相続税評価額は低い
⚠️
リスク管理
金利・空室リスクの検討
💰 借入活用のメカニズム
借入実行
金融機関から建設資金を借入
1億円の借入
建物建設
借入資金で賃貸アパートを建設
1億円の建物
評価差発生
相続税評価額は時価より大幅減
相続税評価: 4,000万円
🎯 実質的な効果
取得資産（評価額）
+4,000万円
借入債務
-1億円
正味相続財産の変化
-6,000万円
🏗️ 借入活用の種類と特徴
賃貸アパート建設
最も一般的
評価減効果
30-40%
収益性
年3-5%
流動性
中程度
メリット
- 安定した賃貸収入
- 大幅な評価額圧縮
- 小規模宅地特例適用可能
リスク
- 空室リスク
- 建物の経年劣化
- 金利上昇リスク
商業施設建設
高度戦略
評価減効果
40-50%
収益性
年4-7%
流動性
低い
メリット
- 高い収益性
- 長期安定テナント
- 大幅な評価減
リスク
- テナント退去リスク
- 立地リスク
- 高い専門性が必要
既存物件購入
即効性
評価減効果
20-30%
収益性
年3-6%
流動性
比較的高い
メリット
- 即座に収益開始
- 実績の確認可能
- 比較的低リスク
リスク
- 建物の老朽化
- 修繕費用の発生
- 評価減効果は限定的
📊 詳細シミュレーション
前提条件
所有土地
500㎡（評価額5,000万円）
建設費用
1億2,000万円
借入額
1億円（金利2%）
想定利回り
年間720万円（6%）
対策前
土地（更地）
5,000万円
現預金
1億2,000万円
相続財産総額
1億7,000万円
相続税額（概算）
1,350万円
借入活用
戦略実行
対策後
土地（賃貸用地）
4,000万円
建物（賃貸用）
4,200万円
現預金
2,000万円
借入債務
-1億円
相続財産総額
200万円
相続税額
0円
1,350万円
相続税削減効果
年720万円
賃貸収入創出
年520万円
借入返済後収入
⚠️ リスク管理と対策
💰 財務リスク
金利上昇リスク
借入金利の上昇により返済負担が増加
対策
- 固定金利での借入検討
- 金利上昇局面での繰上返済
- 収益性の高い物件選定
空室リスク
入居率低下による収入減少
対策
- 立地の慎重な選定
- サブリース契約の検討
- 複数戸による分散効果
🏗️ 運営リスク
建物劣化リスク
経年劣化による修繕費用の増大
対策
- 定期的なメンテナンス実施
- 修繕積立金の確保
- 耐久性の高い建材使用
管理負担リスク
賃貸経営に伴う管理業務の負担
対策
- 管理会社への委託
- 次世代への引継ぎ準備
- システム化による効率化
⚖️ 法的リスク
税制改正リスク
相続税制の変更による効果減少
対策
- 税制改正動向の定期確認
- 複数戦略の組み合わせ
- 専門家による定期相談
否認リスク
税務調査での借入活用の否認
対策
- 事業的規模での実施
- 適切な資料保管
- 専門家による事前検証
🎯 成功のための重要ポイント
企画段階
🔍 慎重な立地選定
賃貸需要の高い立地選定が成功の最重要ポイントです。
駅徒歩10分以内
商業施設・学校が近い
人口増加・世帯増加地域
実行段階
💰 適切な収支計画
長期安定経営のための保守的な収支計画が重要です。
入居率
90%程度で計画
修繕積立
家賃収入の5-8%
金利上昇
2-3%の上昇を想定
運営段階
🔄 継続的な最適化
定期的な見直しと改善により長期的な成功を確保します。
家賃相場の定期確認
計画的な設備更新
管理体制の見直し
🔗 他戦略との組み合わせ効果
小規模宅地特例との組み合わせ
賃貸用宅地として小規模宅地特例を適用し、土地評価額をさらに50%減額
追加節税効果
土地評価額の50%減
適用要件
- 事業的規模での賃貸経営（5棟10室以上）
- 相続開始前3年間の継続貸付
- 相続人による事業継続
計画的贈与との組み合わせ
賃貸収入を原資として子供・孫への計画的贈与を実行
年間贈与可能額
家族数×110万円
実行例
年間賃貸収入520万円から、配偶者・子供2人・孫2人への贈与（年550万円）で、さらなる相続財産圧縮を実現
法人化戦略との組み合わせ
不動産賃貸業を法人で実施し、株式の段階的移転を並行実行
効果
収益と資産の分離
法人化のメリット
- 所得分散による税率軽減
- 株式評価額の圧縮
- 事業承継税制の活用可能性
🏗️ 借入活用戦略の専門コンサルティング
借入を活用した相続税対策は高い効果が期待できる反面、適切な立地選定とリスク管理が成功の鍵となります。
豊富な実績を持つ当事務所が、お客様の状況に最適な借入活用戦略をご提案いたします。
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