建物活用
建物の有効活用による相続税対策
建物は相続税評価において時価より大幅に低く評価されるため、効果的な節税手段となります。適切な活用方法により大幅な相続財産圧縮が可能です。
📊
評価額減
建築費の30-50%で評価
💰
収益創出
賃貸収入による資産形成
🏠
特例適用
小規模宅地特例との併用
📈
資産価値
実物資産としての安定性
🏗️ 建物評価のメカニズム
🏷️ 時価（建築費）
建物本体工事
7,000万円
付帯工事
1,500万円
設計・諸費用
1,500万円
建築費総額
1億円
VS
大幅減額
📋 相続税評価額
建物の固定資産税評価額
4,200万円
貸家建付地補正
×0.7
相続税評価額
2,940万円
評価減効果
7,060万円
🔍 評価減が発生する理由
固定資産税評価基準
建物の相続税評価額は固定資産税評価額がベースとなり、建築費の約40-50%程度に設定されています。
貸家としての制約
賃貸に供している建物は借家人の権利を考慮し、さらに30%減額されます。
経年による減価
築年数の経過とともに固定資産税評価額も下がり、相続税評価額もさらに低下します。
🏢 建物種別と戦略
🏠 賃貸アパート・マンション戦略
30-40%
評価減効果
3-5%
表面利回り
比較的低
管理負担
💡 成功のポイント
立地選定
駅徒歩10分以内、商業施設・学校が近い利便性の高い立地
間取り設計
単身者・DINKS向け1K-1LDKの需要の高い間取り
管理体制
信頼できる管理会社との連携による安定運営
📊 収益シミュレーション（例）
項目
年額
備考
賃料収入
600万円
1K×10室×5万円
管理費
-36万円
賃料の6%
修繕積立
-30万円
賃料の5%
借入返済
-400万円
8,000万円×2%×25年
手取収入
134万円
表面利回り6%
🏬 商業施設戦略
40-50%
評価減効果
4-7%
表面利回り
中程度
管理負担
🎯 適用場面
郊外型商業施設
大型駐車場を備えた郊外立地での小売店舗・飲食店テナント
長期契約
安定収益
高利回り
医療・介護施設
クリニック・薬局・デイサービスなどの医療介護関連施設
社会貢献
安定需要
長期契約
教育・保育施設
学習塾・保育園・児童施設などの教育関連施設
地域密着
安定経営
社会意義
⚠️ 注意点とリスク対策
テナント退去リスク
対策：
複数テナント構成、定期借家契約、敷金・保証金の確保
立地変化リスク
対策：
都市計画・開発計画の事前調査、複数用途対応設計
🏢 複合施設戦略
35-45%
評価減効果
4-6%
表面利回り
高い
リスク分散
🏗️ 複合施設の構成例
都市型複合ビル
5F
住宅（ワンルーム×8室）
4F
住宅（ワンルーム×8室）
3F
オフィス（小規模事務所×4室）
2F
医療施設（クリニック）
1F
商業施設（コンビニ・薬局）
複合化のメリット
リスク分散効果
収益源の多様化
相乗効果による集客
用途変更の柔軟性
📋 総合事例: 土地活用による相続税対策
お客様の状況
所有地
駅徒歩5分、商業地域、400㎡
土地評価額
8,000万円（20万円/㎡）
現状
駐車場経営（月収20万円）
課題
相続税負担、収益性向上
🚀 変革プラン
Phase 1: 建物建設
建物種別
5階建て複合ビル
建築費
2億円
借入額
1億6,000万円
自己資金
4,000万円
Phase 2: 賃貸経営開始
満室時賃料
年1,440万円
実質利回り
5.8%
借入返済
年640万円
手取収入
年560万円
📊 効果分析
建設前
土地（更地）
8,000万円
現預金
5,000万円
相続財産計
1億3,000万円
相続税額
770万円
建物建設
建設後
土地（貸家建付地）
6,400万円
建物（貸家）
7,000万円
現預金
1,000万円
借入債務
-1億6,000万円
相続財産計
-1,600万円
相続税額
0円
770万円
相続税削減
年560万円
収入増加
320万円
年間収入増
🚀 高度な最適化手法
建築時期の最適化
タイミング戦略相続発生前3年以内に建築することで、建物評価額の特例的な取り扱いを活用
3年ルールの活用
更なる評価額圧縮
区分所有化による分散
分散戦略建物を区分所有として複数の相続人に分散し、評価額の個別圧縮を実現
区分ごとの評価減
相続人間の公平性
段階的建築による効果拡大
段階戦略複数年にわたって段階的に建築することで、継続的な相続財産圧縮を実現
継続的な効果
資金負担の分散
信託・法人化との組み合わせ
複合戦略家族信託や法人設立と組み合わせることで、さらなる税務メリットを追求
信託による管理最適化
法人税の活用
継続的な最適化
📝 実行ガイドライン
🔍 事前調査・計画段階
2-4ヶ月立地・市場調査
法的・技術的検討
🏗️ 設計・建築段階
8-12ヶ月設計・施工管理
資金調達・契約
🔧 運営・最適化段階
継続的運営管理
継続最適化
🏗️ 建物活用戦略の総合コンサルティング
建物を活用した相続税対策は、立地選定から設計、建築、運営まで多岐にわたる専門知識が必要です。
当事務所では、不動産・建築・税務の専門家チームにより、最適な建物活用戦略をご提案いたします。
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